La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dénommée « Loi Pinel » réforme le régime juridique du bail dérogatoire, improprement appelé « bail précaire », dont le régime est réglé par les dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce.
Notre région touristique est un laboratoire d’utilisation de ce type de bail et les excès des années passées expliquent en partie ce retour de réglementation.
Jusqu’alors, il n’était pas rare qu’un propriétaire voulant éviter d’accorder la « propriété commerciale » à son locataire, lui demande de signer des baux dérogatoires successifs de 23 mois en lui faisant renoncer à son droit au renouvellement du bail.
Cette « technique de contournement » des règles impératives permettait au propriétaire d’augmenter le loyer sans être limité par les règles du plafonnement propre au bail commercial ou de changer de locataire à tout moment.
Cette période paraît désormais révolue.
Si la loi « Pinel » allonge la durée totale du bail dérogatoire à trois ans (au lieu de 2 ans), elle interdit aux parties de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Il faudra donc qu’à l’expiration de cette durée, le locataire quitte les lieux ou que le propriétaire accepte de lui consentir un véritable bail commercial.
Il ne fait pas de doute que les pratiques évolueront et nous resterons attentif à ce que la jurisprudence (décisions des tribunaux) décidera à l’occasion des conflits à venir.
Afin d’éviter tout problème futur il est plus que recommandé de s’entourer des conseils de votre avocat spécialisé.